Γενναίο «κούρεμα» σε Εκάλη, Ψυχικό, Κηφισιά και Βούλα και αύξηση σε περιοχές της Δ. Αττικής φαίνεται να οδηγούν στοιχεία από την κτηματαγορά που χρησιμοποιούνται ως οδηγός για την αλλαγή των αντικειμενικών τιμών, οι οποίες, σύμφωνα με τις δεσμεύσεις που υπάρχουν, πρέπει να ολοκληρωθούν μέχρι τον ερχόμενο Μάρτιο.

Του Νίκου Γρυλλάκη

Ο προβληματισμός είναι φυσικά έντονος στο οικονομικό επιτελείο για το αν και το πώς θα διαμορφωθεί ο νέος τιμοκατάλογος της εφορίας. Την ίδια ώρα, πάρα τις προσπάθειες που έγιναν και μέχρι πρότινος διαφαινόταν ότι θα είχαν αποτέλεσμα, φαίνεται ότι ήρθε η ώρα να εφαρμοστεί ο φόρος υπεραξίας στις μεταβιβάσεις ακινήτων.

Στον συμπληρωματικό φόρο για τον ΕΝΦΙΑ φαίνεται να μπαίνουν μετά από 2 χρόνια εξαίρεσης τα αγροτεμάχια και να προσδιοριστούν νέοι συντελεστές για τη φορολόγησή τους, καθώς διαπιστώνεται ότι εξισώνεται η επιβάρυνση, σε πολλές περιπτώσεις, πανάκριβων εκτάσεων σε κοσμοπολίτικα νησιά με αυτές σε περιοχές της άγονης γραμμής.

Στο τραπέζι βρίσκεται επίσης και το σενάριο που είχε πρόσφατα αναφέρει το bigbusiness.gr για ένταξη στον ΕΝΦΙΑ και ακινήτων που έχουν Ελληνες στο εξωτερικό. Κατά τα φαινόμενα η αναπροσαρμογή των αντικειμενικών αξιών φέρνει τις ελάχιστες τιμές ζώνης στις φθηνές περιοχές να κινούνται στα επίπεδα των 800 με 1.000 ευρώ το τετραγωνικό μέτρο, όσο είναι περίπου σήμερα και το κόστος κατασκευής των οικοδομών.

Παράγοντες της αγοράς προβλέπουν σε περιοχές όπως Δραπετσώνα, Άνω Λιόσια, Κερατσίνι και Ελευσίνα οι αντικειμενικές τιμές των ακινήτων να αυξηθούν ακόμη και πάνω από 20%-30%.

Το αντίστροφο διαφαίνεται για τις άλλοτε ακριβές περιοχές της Αττικής. Τιμές ζώνης των 4.000 ευρώ και άνω, που επίσης δεν πειράχθηκαν με την τελευταία αναπροσαρμογή- τον Ιανοάυριο του 2016- είναι πλέον εξωπραγματικές σε σχέση με τα σημερινά δεδομένα. Οι τιμές αυτές παραμένουν καθηλωμένες στα ίδια επίπεδα από το 2007 παρά την κατάρρευση της αγοράς. Οι μειώσεις των αντικειμενικών αξιών στις κάποτε ακριβές περιοχές ενδέχεται να φθάσουν ακόμη και το 40%.

Ήδη το υπουργείο Οικονομικών έδωσε μια πρόγευση -εφαρμόζοντας αναδρομικά από τον Ιούνιο του 2016 απόφαση του ΣτΕ- με μειώσεις έως και 22% σε Φιλοθέη-Ψυχικό.

Στο Ψυχικό, για παράδειγμα, δεν υπάρχει ακίνητο που να πωλείται σήμερα προς 6.250 ευρώ το τετραγωνικό, ούτε στη Φιλοθέη πωλούνται διαμερίσματα προς 5.250 ευρώ το τετραγωνικό μέτρο. Αλλά και στην Κηφισιά τα 4.000 ευρώ, που είναι η σημερινή τιμή στην ακριβότερη ζώνη, θεωρούνται πάρα πολλά, ενώ το ίδιο ισχύει και για τη Γλυφάδα.

Σε ό,τι αφορά τα αγροτεμάχια, η συμφωνία με τους δανειστές προέβλεπε την ένταξη στον συμπληρωματικό φόρο (αθροίζεται και φορολογείται η ακίνητη περιουσία των ιδιοκτητών εφόσον αυτή ξεπερνάει τις 200.000 ευρώ) των αγροτεμαχίων, ωστόσο, εξαιρέθηκαν εξαιτίας της αδυναμίας της εφορίας να υπολογίσει την αξία τους. Βέβαια, η προσθήκη αυτή στο επικαιροποιημένο μνημόνιο δείχνει ότι είναι εξαιρετικά πιθανό στο πλαίσιο της αλλαγής του συστήματος υπολογισμού των αντικειμενικών αξιών να ενταχθούν τελικά και αυτά στον ΕΝΦΙΑ.

Οι ανατροπές στις αντικειμενικές θα προκαλέσουν, όπως έχουμε ξαναγράψει, ντόμινο αυξήσεων σε φόρους και τέλη που επιβαρύνουν τα ακίνητα. Ο ΕΝΦΙΑ θα γίνει ακριβότερος για τους ιδιοκτήτες ακινήτων χαμηλής αξίας, ενώ την ανηφόρα θα πάρουν το Τέλος Ακίνητης Περιουσίας και οι φόροι στις μεταβιβάσεις, γονικές παροχές, δωρεές και κληρονομιές που υπολογίζονται με βάση τις αντικειμενικές.

Ο φόρος υπεραξίας θα επιβάλλεται με συντελεστή 15% στο κέρδος που προκύπτει ανάμεσα στην τιμή κτήσης και την τιμή πώλησης κάθε ακινήτου. Ο φόρος θα επιβαρύνει τον πωλητή του ακινήτου, ενώ ο αγοραστής θα οφείλει φόρο μεταβίβασης 3% επί της αντικειμενικής αξίας του ακινήτου.

Εφόσον ο φορολογούμενος έχει διακρατήσει το ακίνητο που πωλεί για πέντε τουλάχιστον έτη από τη στιγμή της απόκτησής του, η υπεραξία θα είναι αφορολόγητη μέχρι το ποσό των 25.000 ευρώ.

Όσοι μεταβιβάσουν ακίνητα τα οποία έχουν στην κατοχή τους πριν από το 1995 θα απαλλάσσονται από τον φόρο υπεραξίας. Η τελική υπεραξία επί της οποίας θα υπολογίζεται ο φόρος θα προσδιορίζεται με βάση ποσοστιαίους συντελεστές απομείωσης κλιμακούμενους ανάλογα με τα έτη διακράτησης του ακινήτου (από 98,2% για δύο χρόνια διακράτησης έως 60% για περισσότερα από 26). Ειδικά για ακίνητα που έχουν αποκτηθεί από την 1η Ιανουαρίου 1995 έως τις 31 Δεκεμβρίου 2002 οι συντελεστές απομείωσης θα περιορίζονται, καθώς θα πολλαπλασιάζονται με 0,8.