Ένας νόμος, ο 5072/2023, που ψήφισε η κυβέρνηση τον περασμένο μήνα, έφερε μεγάλες αλλαγές στο θέμα του Φορέα Ακινήτων, προκαλώντας ξαφνικό και αυξημένο ενδιαφέρον από ξένα χαρτοφυλάκια, καθώς εκτιμάται ότι πλέον οι αποδόσεις του για τους επενδυτές είναι ιδιαίτερα συμφέρουσες.

Η σημαντικότερη αλλαγή είναι ότι ο Φορέας θα αγοράζει τις κατοικίες με μεγάλη έκπτωση, 30%, έναντι της τιμής εκκίνησης του πλειστηριασμού. Δηλαδή, θα παίρνει τα σπίτια περίπου με τη μέγιστη έκπτωση που προβλέπει η νομοθεσία να δίνεται ύστερα από άγονες διαδικασίες πλειστηριασμού.
Η δεύτερη και ίσως εξίσου σημαντική αλλαγή ήταν ότι εξισώθηκε το φορολογικό καθεστώς του Φορέα με αυτό των εταιρειών επενδύσεων σε ακίνητα (ΑΕΕΑΠ), οι οποίες, ως γνωστόν, είναι ουσιαστικά αφορολόγητες.
Όπως είναι γνωστό, ο υπό σύσταση Φορέα Απόκτησης και Επαναμίσθωσης Ακινήτων, θα παίρνει σπίτια ευάλωτων οφειλετών όταν βγαίνουν σε πλειστηριασμό, ώστε να αποφεύγουν την έξωση και να έχουν τη δυνατότητα να τα επαναγοράσουν μετά από 12 χρόνια. Ο Φορέας αντιμετωπιζόταν με χαρακτηριστική ψυχρότητα μέχρι πρόσφατα από τα funds, που εκτιμούσαν ότι δεν πρόκειται να έχουν απόδοση πάνω από 3%. Πλέον, όμως, μετά τις νομοθετικές αλλαγές που έγιναν τον Δεκέμβριο από το υπουργείο Οικονομικών, φαίνεται ότι διαχειριστές πολλών δισεκατομμυρίων συμμετέχουν άφοβα στη διαδικασία επιλογής επενδυτή που «τρέχει» το υπουργείο, με ορίζοντα ολοκλήρωσης, το νωρίτερο, στο τέλος τρίτου τριμήνου του τρέχοντος έτους. Είναι χαρακτηριστικό ότι ανάμεσα στα τέσσερα σχήματα που έχουν επιλεγεί και συμμετέχουν στη διαδικασία διαλόγου, που αργότερα θα εξελιχθεί σε διαδικασία υποβολής προσφορών, βρίσκονται τα αμερικανικά funds Bain και Fortress, που διαχειρίζονται, αντίστοιχα, 166 δισ. δολ. και 46 δισ. δολ.

Ο νόμος 5072/2023, όμως, έφερε σημαντικές αλλαγές που εκτινάσσουν τις προσδοκόμενες αποδόσεις του Φορέα για τους επενδυτές που θα αναλάβουν τη διαχείριδή του. Ο Φορέας θα αγοράζει τις κατοικίες με μεγάλη έκπτωση, 30%, έναντι της τιμής εκκίνησης του πλειστηριασμού, αν ο οφειλέτης δεν μπορέσει είτε να αποπληρώσει τις δόσεις του είτε να έχει την οικονομική δυνατότητα επαναγοράς της κατοικίας του. Δηλαδή, θα παίρνει τα σπίτια περίπου με τη μέγιστη έκπτωση που προβλέπει η νομοθεσία να δίνεται ύστερα από άγονες διαδικασίες πλειστηριασμού. Η δεύτερη και ίσως εξίσου σημαντική αλλαγή ήταν ότι εξισώθηκε το φορολογικό καθεστώς του Φορέα με αυτό των εταιρειών επενδύσεων σε ακίνητα (ΑΕΕΑΠ), οι οποίες, ως γνωστόν, είναι ουσιαστικά αφορολόγητες. Τέλος, μια τρίτη σημαντική αλλαγή ήταν η διάταξη που επιτρέπει στον Φορέα να επιθεωρεί πρώτα με μηχανικούς τα σπίτια και να απορρίπτει όσο έχουν τόσο σοβαρές πολεοδομικές παραβάσεις ώστε να γίνεται δύσκολη η μεταβίβασή τους. Κατ' αυτό τον τρόπο ο Φορέας -και οι επενδυτές του- θα προστατευθούν από προβληματικές περιπτώσεις κατοικιών, κάτι βέβαια που σημαίνει ότι οι οφειλέτες σε αυτές τις περιπτώσεις θα χάνουν την ευκαιρία προστασίας από έξωση. Δεν αποκλείεται η κυβέρνηση να νομοθετήσει και άλλες αλλαγές που θα ευνοούν τους επενδυτές του Φορέα. Μία από αυτές θα μπορούσε να είναι η αύξηση της επιδότησης ενοικίου για τους οφειλέτες που θα ενταχθούν στον Φορέα. Μια άλλη, που είναι αρκετά περίπλοκη γιατί προϋποθέτει έγκριση από την Κομισιόν στο πλαίσιο των κρατικών ενισχύσεων, θα μπορούσε να είναι η παροχή κάποιων κρατικών εγγυήσεων.

Μετά από αυτές τις αλλαγές υπέρ των επενδυτών, το σχήμα του Φορέα γίνεται όλο και πιο ελκυστικό για τα διεθνή κεφάλαια. Παραμένει, όμως, μια σταθερή επιφύλαξη πολλών παρατηρητών, μεταξύ των οποίων και ο υποδιοικητής της Τράπεζας της Ελλάδος, Θ. Μητράκος, ο οποίος έχει τονίσει ότι με αυτό το σχήμα δεν λύνεται οριστικά, αλλά απλώς μετατίθεται χρονικά ένα σοβαρό οικονομικό και κοινωνικό πρόβλημα: «Ουσιαστικά μετακινούμε το πρόβλημα των ευάλωτων 12 χρόνια μετά. Τι θα γίνει μετά από 12 χρόνια με αυτούς τους ανθρώπους; Ποιος θα τους βγάλει έξω από το σπίτι τους που θα είναι και ηλικιωμένοι»;, είχε διερωτηθεί πρόσφατα ο κ. Μητράκος, μιλώντας σε συνέδριο.